Date de mise en ligne : 16 septembre 2008
Date de dernière modification : 13 septembre 2010
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Loueur en meublé professionnel et loueur en meublé non professionnel
La location d’un bien immobilier peut s’envisager :
nue, c’est à dire que le bien est fourni vide au locataire ;
ou meublée.
Bien que la différence puisse sembler ténue de prime abord, chacun de ces deux modes de location est en fait régi par des corpus de règles distincts. Le choix entre l’un et l’autre va ainsi avoir des conséquences importantes, notamment sur :
le bail, sa durée, les conditions de son renouvellement ;
la nature des loyers et la fiscalité qui leur est applicable ;
le traitement des déficits ;
la fiscalité des plus-values à terme ;
les taxes dues...
Dans cette fiche, nous abordons la fiscalité des biens immobiliers loués meublés à titre habituel.
Loueur en Meublé Professionnel et Non Professionnel
Une personne qui loue à titre habituel un bien immobilier meublé est un loueur en meublé. Si ce loueur :
est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé ;
ET réalise des recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) supérieures à 23 000 euros ET procurant au moins 50 % du revenu global du foyer fiscal,
il est considéré comme professionnel. Dans les autres cas, il est considéré comme non professionnel.
Fiscalité des loyers
Si les loyers perçus d’un bien immobilier loué vide appartiennent généralement à la catégorie des revenus fonciers, il n’en est pas de même lorsque le bien est loué meublé à titre habituel. Dans ce cas, ils deviennent imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur. Le loueur a la possibilité de choisir entre les trois régimes d’imposition des bénéfices suivants :
le régime de la micro-entreprise dans la mesure où son chiffre d’affaires ne dépasse pas 76 300 euros hors taxes ;
le régime réel simplifié pour un chiffre d’affaires compris entre 76 300 euros et 763 000 euros,
le régime du réel normal pour un chiffre d’affaires supérieur à 763 000 euros.
Note 1 : il est toujours possible d’opter pour le régime supérieur au régime de droit commun.
Note 2 : il existe un nombre restreint d’exonérations d’impôt sur les loyers pour les propriétaires qui louent une partie de leur résidence principale.
Traitement des déficits
Normalement, les déficits BIC sont imputables uniquement sur les revenus de même nature, c’est-à-dire sur les revenus BIC provenant d’activités non professionnelles réalisés au cours de la même année et des six années suivantes. Ainsi, par exemple, vous n’avez pas le droit d’imputer un déficit BIC sur vos revenus salariés.
Cependant, le LMP bénéficie d’un régime de faveur : en effet, à condition de ne pas avoir choisi le régime de la micro-entreprise, le déficit d’exploitation éventuel est imputable sur le revenu global. Ce déficit est généralement très marqué la première année d’exploitation. Il est en effet possible de déduire :
les frais d’acquisition (frais de notaire et d’hypothèque, frais d’établissement, frais d’ingénierie, frais commerciaux, conseils juridiques…) ;
les charges courantes (comptabilité, assurance, taxe foncière, taxe professionnelle, dépenses d’entretien et de réparation, charges de copropriété) ;
les intérêts d’emprunts ;
l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, dans la limite cependant du total des loyers diminué des autres charges ci-dessus.
Le statut de LMP occasionne donc bien souvent une forte réduction d’IR l’année de l’investissement. Cela est aussi vrai pour le LMNP dans le cas exceptionnel où il dispose de revenus BIC de même nature, par exemple lorsque il est propriétaire d’autres biens immobiliers loués en meublé.
Le LMP et le LMNP se rejoignent ensuite car, dans les deux cas, les loyers vont pouvoir être perçus en franchise d’impôts au moins pendant la période de remboursement du prêt puis d’amortissement des biens mobiliers et immobiliers.
Traitement des plus-values lors de la revente
Alors que le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles, c’est-à-dire qu’il est exonéré d’impôt sur les plus-values si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes de location sont inférieures à 250 000 € hors taxes, le LMNP est pour sa part soumis au régime des plus-values des particuliers (sauf exercice à l’IS), c’est-à-dire qu’il bénéficie d’une exonération de 10% par année de détention du bien au-delà de la cinquième année (exonération totale au bout de 15 ans).
Le bien immobilier est-il considéré comme un bien professionnel au regard de l’ISF ?
Il peut ne pas l’être mais dans les cas suivants uniquement :
être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé ;
ET réaliser des recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) supérieures à 23 000 euros ET procurant au moins 50 % du revenu global du foyer fiscal.
Dans ce cas bien précis, le bien immobilier n’entre pas dans l’assiette du calcul de l’ISF du contribuable.
Pour finir, dans la majeure partie des cas, les locations meublées :
ne sont pas soumises à TVA ;
sont soumises à la taxe professionnelle ;
ne sont pas soumis à la taxe d’habitation.
Pour plus d’informations sur ce sujet, nous vous recommandons la lecture de la fiche INFOREG.
