Date de mise en ligne : 27 mai 2008
Date de dernière modification : 25 mai 2009
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Placement plaisir : faîtes fructifier votre argent dans les vignes !
Le Groupement Foncier Viticole (GFV) est un cas particulier du Groupement Foncier Agricole instauré par la loi du 31 décembre 1970 et régi par les articles L. 322-2 à L. 322-21 du nouveau code rural. Le GFV est une société civile dont on devient associé en souscrivant une ou plusieurs parts sociales.
Concrètement, acquérir une part de GFV, c’est devenir copropriétaire d’une vigne. Mais, à l’inverse de l’acquisition d’un domaine en direct, le GFV :
1) est accessible pour une mise de fonds plus raisonnable (voir ticket d’entrée ci-après) ;
2) vous exonère des tâches de gestion et d’exploitation du vignoble. En effet, le GFV va, dans le cadre d’un bail à long terme, « sous-traiter » l’exploitation du vignoble à un spécialiste qui sera le garant de la valeur de votre vin.
Le GFV est donc avant tout un placement plaisir, ce qui ne l’empêche pas d’être aussi un véhicule financier et fiscal très attractif. Une partie de la rémunération du GFV se fait généralement sous forme de bouteilles (et si cela ne suffit pas à votre consommation personnelle, vous pouvez souvent en acquérir d’autres à un prix préférentiel). Certains domaines vous proposent aussi un séjour au château que vous pourrez relater chez vous lors d’un dîner accompagné de... Votre Grand Cru préféré.
Enfin, le GFV s’offre comme un placement durable qui a la vertu d’être décorrélé des marchés financiers et immobiliers.
Ticket d’entrée
Le ticket d’entrée d’un GFV se situe normalement entre 5000€ et 20 000€. Mais certains GFV dépassent largement cette fourchette.
Certaines parts de GFV sont partiellement exclues de votre patrimoine pour le calcul de l’ISF et les mutations à titre gratuit
Certains GFV ouvrent droit à des avantages fiscaux (voir directement avec nous la liste des GFV éligibles à ces avantages) :
pour l’impôt de solidarité sur la fortune (article 885-H du CGI), les parts sont exonérées à hauteur de 75% dans la limite de 100 000 euros (article 39 de la loi de Finances pour 2009), puis de 50% au-delà de ce seuil. C’est donc, tout en se faisant plaisir, un moyen de diminuer son ISF qui peut être utilisé en complément voire à la place de la loi TEPA si vous êtes réticent à l’investissement dans les PME ou si l’effet du bouclier fiscal ou des plafonnements vous empêche de profiter de ce dispositif. Cet avantage peut être subordonné à la condition que les parts aient été détenues depuis deux ans au moins au 1er janvier de l’année où l’exonération est demandée.
de la même manière, les droits de donation ou de succession (articles 793 et 793 bis du CGI) sont appliqués sur 25% de la valeur des parts lorsque cette valeur n’excède pas 100 000 euros et sur 50% au-delà. Dans le cadre d’un placement à long terme, vous vous constituez ainsi un patrimoine dont vos descendants pourront bénéficier quasiment en franchise de droits à condition, dans la plupart des cas, que les parts aient été détenues depuis deux ans au moins par le donateur ou le défunt et que le bien reste la propriété du donataire, héritier et légataire pendant cinq ans à compter de la date de la transmission à titre gratuit.
Revenus et fiscalité
L’espérance de rendement annuel d’un GFV est généralement inférieure à 3%. Le GFV est transparent fiscalement : cela signifie que chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat. Le régime applicable à ces gains dépend de leur nature :
pour les revenus fonciers, c’est-à-dire ceux tirés de la location du vignoble et des immeubles agricoles constituant le GFV, il convient d’appliquer selon le cas soit le régime du micro-foncier qui est le régime de droit commun si la totalité de vos revenus fonciers n’excèdent pas 15.000 € (vous bénéficiez dans ce cas d’un abattement forfaitaire de 30% en lieu et place des frais réels), soit le régime réel d’imposition (dans ce cas, la gérance impute pour vous les frais réel sur le fermage encaissé). Si les parts ont été acquises avec un emprunt, les intérêts sont imputables sur les revenus fonciers.
les revenus financiers (qui proviennent du placement de la trésorerie) sont pour leur part soumis au prélèvement libératoire (29%).
Sortie et cession
Vous pouvez sortir du GFV à tout moment soit en trouvant vous-même le futur acquéreur de vos parts (dans ce cas, et sous réserve qu’il obtienne l’agrément de la gérance, le nouvel acquéreur ne sera redevable que d’un droit d’entrée minoré très faible), soit en demandant à la gérance d’identifier un repreneur à votre place (dans ce cas, la gérance facturera au repreneur les droits d’entrée normaux).
Dans tous les cas, sauf si le GFV est à capital variable, le cédant est redevable d’un droit d’enregistrement fixe de 125 euros (obligation légale).
La valeur des parts est calculée par la gérance. Elle est indexée sur l’évolution du prix du foncier.
Les plus-values de cession sont assujetties au régime spécifique des plus-values immobilières (abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième auquel s’ajoute un abattement forfaitaire de 1 000 €). La plus-value nette imposable sera taxée au taux de 16 % majoré de 11 % au titre des prélèvements sociaux.
Evolution de la valeur des parts de GFV
On ne peut pas tirer de règle générale sur l’évolution du prix des parts de GFV mais il faut savoir que le prix de l’hectare de certains GFV a triplé lors des 10 dernières années. C’est l’une des raisons qui explique la rareté des parts de groupements fonciers viticoles sur le marché aujourd’hui... Par ailleurs, les vins des GFV les plus prestigieux, bien conservés en cave quelques années et revendus aux enchères, se négocient de 2 à 10 fois leur prix de sortie selon la cotation de l’année. Une étude de Merrill Lynch et Capgemini parue sur les échos le 30 juin 2008 montre que, sur trente ans (1976-2006), l’art, le vin, les livres et les violons ont rapporté entre 8 % et 11 % de rendement annuel.
Attention : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment trouver un GFV ?
Cette fiche est une documentation générique sur les GFV. Pour plus d’informations sur les caractéristiques d’un GFV particulier ou pour connaître la liste de nos GFV actuellement disponibles, n’hésitez pas à nous contacter.
Nouveauté 2009 : depuis début février 2009, nous proposons un nouveau GFV de très bonne facture revendiquant l’AOC Haut-Médoc.
